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Mar 16 2016

BIM im Facility Management: Das nächste große Ding?

architectural projectWir haben mit unserem Experten Frank Bögel über seine Einschätzung zu der zukünftigen Bedeutung von BIM für das Facility Management gesprochen. Erfahren Sie im Folgenden, wie mit einer frühzeitigen Einbeziehung von FM die Potentiale von BIM optimal ausgeschöpft werden können. Welchen Mehrwert Immobilienmanager herausziehen können und wie sich BIM und CAFM miteinander verbinden lassen.

Blog-Redaktion: Welchen Stellenwert wird Facility Management in deutschen Chefetagen beigemessen?

Frank Bögel: Ich sehe in Deutschland inzwischen eine klare Entwicklung weg von einem „Nice to have“ hin zum „Must have“. Die Betrachtung des Facility Managers als „studiertem Hausmeister“ weicht mehr und mehr der Erkenntnis, dass es sich beim Facility Management um eine echte Managementdisziplin handelt. In den Chefetagen steigt das Bewusstsein dafür, dass man mit strategischem Facility Management nicht nur enorme Betriebskostensenkungen und Optimierungen im Betriebsablauf erzielt, sondern auch die Rentabilität und Lebensdauer von Immobilien deutlich erhöhen kann. Gerade der Betriebsphase kommt hier eine große Bedeutung zu. Hier entstehen über 80 Prozent aller Lebenszyklus-Kosten unter anderem durch Instandhaltung, Gebäudereinigung und Energieverbrauch.

 

Blog-Redaktion: Wird mithilfe von Facility Management die Wirtschaftlichkeit von Immobilien erhöht?

Frank Bögel: Ja. Vorausgesetzt man macht es richtig. Als Facility Manager darf man sich eben nicht ausschließlich auf die Immobilie konzentrieren, sondern muss auch immer das Kerngeschäft, für das sie genutzt wird, im Auge haben. Auch wenn für das Facility Management der Fokus der Kostenoptimierung in der Betriebsphase liegt, darf das Zusammenspiel im gesamten Lebenszyklus vom Entwurf bis zum Rückbau nicht außer Acht gelassen werden. Viele Eigentümer und Betreiber übersehen, dass bereits in der Konzeptionsphase wichtige Weichenstellungen für den späteren wirtschaftlichen Betrieb einer Immobilie erfolgen. Ein aktives Facility Management sollte deshalb hier bereits ansetzen, da nur dann alle Optimierungspotentiale ausgeschöpft werden können. In der Praxis spricht man häufig von FM-gerechter Planung – diese scheitert aber heute noch oft an fehlendem Know-how oder einer mangelhaften Kooperation aller Disziplinen.

 

Blog-Redaktion: Wie genau sieht der Alltag der Zusammenarbeit im Lebenszyklus heutzutage denn aus?

Frank Bögel: Es gibt ganz unterschiedliche Aggregationszustände. In vielen Unternehmen wird sicherlich noch ganz herkömmlich gearbeitet, das heißt der Architekt erstellt seine Entwürfe und alle anderen Projektbeteiligten tauschen sich über Papier via Fax oder Email aus, wobei mittlerweile der digitaler Datenaustausch über einen virtuellen Projektraum mehr und mehr zum Standard wird. In beiden Fällen entsteht so am Ende des Planungsprozesses entweder eine konventionelle oder eine digitale Bauakte mit der kompletten Kommunikation und Dokumentation. Diese gilt es dann bestmöglich für den Betrieb zu nutzen. In der Realität führt der ständige Wechsel bei Besitz, Beteiligten und Zuständigkeiten jedoch dazu, dass die vorhandenen Daten nur eingeschränkt oder mit beträchtlichem Aufwand tatsächlich für den Betrieb verwendet werden können. Hier wird BIM als phasenübergreifendes Prozessmanagement im kompletten Lebenszyklus zukünftig helfen, Datendurchgängigkeit zu schaffen und Wissensverluste zu vermeiden.

 

Blog-Redaktion: Das heißt, in den meisten Betrieben werden die Daten immer noch zum Projektende an das Facility Management übergeben?

Frank Bögel: Ja, es ist immer noch das gängige Vorgehen, während der Planungs- und Bauphase entstandene Informationen in den Betrieb zu überführen. FM ist damit das letzte Glied in der Prozesskette und selbst dabei entsprechen die Daten in Form und Qualität meist nicht den Bedürfnissen des Facility Managements. Die zusätzlichen Mehrkosten für eine Bestandsaufnahme werden meist als „unvermeidbare Kosten“ gesehen und das hierin liegende Potenzial der Kosten-, vor allem aber der Zeitersparnis wird schlicht ignoriert. Deshalb ist hier dringend ein Perspektivenwechsel erforderlich. FM muss zukünftig gedanklich weg vom Ende des Immobilien-Lebens-Zyklus und am Anfang, zumindest aber planungsbegleitend positioniert werden. Nur dann können alle Synergien ausgeschöpft werden.

 

Blog-Redaktion: Was ändert sich durch BIM ganz konkret für die Facility Manager?

Frank Bögel: Der Informationsaustausch der Zukunft ist modellbasiert, das heißt die Zusammenarbeit aller Beteiligten an einem Projekt erfolgt über den Austausch von Modellen über einen BIM-Server. Damit werden die Daten nicht von Phase zu Phase mit den bekannten Schnittstellenproblemen übergeben, sondern alle arbeiten zusammen in einem gemeinsamen zentralen Modell. Das bedeutet zunächst einmal mehr Qualität der Daten bereits in der Planungs- und Bauphase. Das BIM-Modell enthält bereits viele für Betreiber wichtige Daten z.B. über Räume oder die technische Gebäudeausstattung. Damit diese möglichst praxisrelevant sind, müssen die Nutzungsanforderungen des Gebäudebetriebs frühzeitig analysiert und miteinbezogen werden. Der Facility Manager bekommt nicht wie bislang lediglich ein mehr oder weniger valides Übergabe-Dokument am Ende der Bauphase, sondern kann während der Entstehungsphase bereits aktiv Einfluss auf die Daten nehmen – beispielsweise über Simulationen. Um einen optimalen Betrieb zu gewährleisten und bei Störungen schnell zu reagieren, ist es erforderlich zu wissen, welche Teile wo verbaut worden sind. Dazu ist der Zugriff auf jederzeit aktuelle Daten und eine fehlerfreie Dokumentation, wie sie das BIM-Modell bietet, essentiell wichtig. Durch das BIM-Modell ist auch gewährleistetet, dass keine benötigten Daten abhandenkommen. In der Folge bedeutet das für das Facility Management weniger Investitionen in Zeit, Ressourcen und Geld.

 

Blog-Redaktion: BIM im Facility Management bringt also enorme Vorteile. Warum ist die Haltung vieler Facility Manager dann noch so abwartend?

Frank Bögel: Kurz gesagt sind die Ursachen fehlende Kenntnisse über BIM und die Sorge vor hohen Anfangsinvestitionen. Es besteht noch ein großer Aufklärungsbedarf zu diesem Thema. Die Nutzen für die Anwender sind noch zu unbekannt oder zumindest nicht transparent dargestellt. Während BIM in der Planungs- und Bauphase in naher Zukunft Standard wird, kann es noch eine Weile dauern, bis BIM auch im CAFM ankommt. Zum anderen ist der Aufbau von BIM-Modellen im Bestand mit erheblichen Kosten verbunden wenn man einen falschen Ansatz wählt. Das schreckt viele Betreiber ab.

 

Blog-Redaktion: Was muss passieren, damit BIM Fahrt aufnimmt im Facility Management?

Frank Bögel: Dazu müssen mehrere Stellhebel betätigt werden. Zum einen wird es Vorgaben von der Gesetzgebung geben. Bundesminister Alexander Dobrindt hat eine Offensive zur Digitalisierung der Baubranche gestartet. Zunächst sollen Planen und Bauen mit BIM für staatliche Verkehrsinfrastrukturprojekte ab 2020 verbindlich werden. Damit treibt die öffentliche Hand als großer Bauherr den Kulturwandel unter dem Grundsatz „erst digital, dann real bauen“ voran. Gleichzeit wird über Interessensverbände, Medien und Hersteller zunehmend Aufklärungsarbeit geleistet, um den Nutzen für die Anwender transparenter zu machen. BIM wird – auch im Facility Management – kommen. Eine Beschäftigung mit dem Thema ist unerlässlich. Letztendlich wird die Frage sein, ob man lieber Treiber oder Getriebener sein will.

 

Blog-Redaktion: Wenn sich BIM im Facility Management durchsetzt, werden CAFM-Systeme dann überflüssig?

Frank Bögel: Nein, keinesfalls. BIM ist ein methodischer Ansatz und keine Software. CAFM lässt sich perfekt in den BIM-Ansatz integrieren und liefert den Betreibern dann einen noch höheren Mehrwert. Daten können über eine bidirektionale Kopplung zwischen dem BIM-Modell und dem Computer Aided Facility Management System (CAFM) reibungslos ausgetauscht werden. Zusätzliche manuelle Datenerhebungen und -eingaben können weitestgehend entfallen, das Fehlerpotenzial wird reduziert. Und es ist sichergestellt, dass die Anwender schnell und einfach auf die Bereiche zugreifen können, die für Sie notwendige Informationen enthalten – wie zum Beispiel für die Instandhaltung oder Nutzungsanalysen.

 

Blog-Redaktion: Vielen Dank für das Gespräch Frank!

About the author

Dorothee Biedermann

Dorothee arbeitete bis Aug 2017 als Marketing Managerin bei CONJECT am Standort München und recherchierte für conjectblog interessante Themen oder fragte bei Experten nach.

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